北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片仅供参考)

一

Q:

我上网核对了，北京确实只有一万套别墅的存量，但你为什么说太多了呢？以北京富人的数量这一万套应该不难消化吧？难道这也会造成升值不好吗？

A：

1、1万套存量，应该差不多吧，好像前几年是7000多套，这两年不太好卖又多了点儿。我刚才也听说了个数字，北京截止到5月份的商品房存量是1100万平米。那如果以一套别墅200平米来计算，这一万套就是200万平，占比20%没什么可说的吧？这比例高不高？或者说这1100平米以平均每套房100平来算就是10万套房，别墅占比10%，也够高的吧？

当然这并不能说明别墅的保值不好，只能说明不太好卖，所以才有了这么多的存量。现在的年销量我不知道，之前是每年5000来套，那这1万套就得卖两年。商品价格是供需关系决定的，如果连新别墅都不太好卖，那二手的就更费劲了呗，价格也或许受影响。

2、北京的有钱人当然不少，但也未必非得买别墅。万柳书院不是别墅，也动辄几千万起，可能相对比别墅的流动性更好吧，保值也好一些。毕竟别墅这种产品在北京还属于小众，就跟超跑似的，很多人未必是买不起，而是觉得没必要。

3、总之我觉得这没必要掰扯什么，看自己的判断吧。另外我之所以说北京的别墅太多，主要指的不是官方认定的那种，而是“泛别墅”，包括叠拼和小联排什么的，这种产品在性质上属于普通住宅，但实际上是按照别墅来销售和使用的。而且这还没包括小产权呢，在北京也是大量的存在，都冲击了别墅市场。

这看自己的喜好吧，我只能说到目前为止，别墅还是以自住为主的，是圈层到了之后的消费品，到这层次就没必要太注重保值了。靠房子赚钱是普通百姓考虑的，毕竟没有别的投资渠道。

仅供参考。

二

Q:

本人已婚有娃，目前在京无房无户，孩子明年九月上小学一年级。现手里能有220-250的首付预算。本人外地有房，贷款已还清，貌似有贷款记录也算二套。现租住朝阳，现在想考虑朝阳小两居明年孩子上学用，因为预算有限肯定够不上学区。目的是孩子可以上小区附近小学，大概率初中会转回户籍地，届时离开北京房子也不卖，想兼顾投资保值即可。

现在考虑垡头翠城馨园，可以上首师大附小，京通苑可以上二外附小，还有朝丰家园。再就是双桥康惠园建了一个九年制的学校也可考虑。相对于我的预算有限，大概率这四个小区的小两居差不多可以够上。

现希望章哥可以从房子的位置及价值等角度帮忙分析下哪个更适合入手。对了不自住，就用一个上学名额，家里有老人带孩子太小不够住，后期买完会在同小区租住大一点户型。感谢章哥解惑。祝越来越好！

A：

1、北京到目前为止的限购还是认房又认贷，以家庭为单位，只要成员在全国范围内有过房贷记录，在北京就算二贷资格。

2、朝阳的学区房400左右起，清朝的溢价相对低，陈分和嘉铭的中等，其他的都不算低了。

3、位置看自己的通勤了，这没标准。如果单从保值来说，到目前为止是翠城的一期相对强，肯定没落后大盘。因为这是当年住总承接的样板工程，质量和户型都好。后面几期就普通了，拆迁成本上涨导致赔钱太多，各项就普通了。

京通苑次选，这属于地段儿不错的，就是不好选户型。底子是当年的老公寓，北京最低价的外销公寓，后来也有内销的。选户型好的吧，越宜居的保值越好。

4、这几个学校我都不熟，只是说的小区。

仅供参考。

三

Q:

房产和资金情况：房产1：京畿道41平，无贷款，870万买的，21年购置。房产2：目前住台湖泰禾一号公馆90平，拟卖600万，132万贷款，贷款10年，19年购置。指标：上述两个房产都用了我的指标。我父亲今年刚办户口，首套首贷。资金：现金100万。月供3以内可以接受，1-2万比较服。

家庭情况和需求：孩子1岁半，预计28或29年上学。父母和我们同住，照看孩子。可能明年底要2孩，现在的房不够住了。想换至少有两个卫生间的3居，或者4居，跃层。将来在金融街上学，预计在那边要住12-14年。但目前西城的大房子买不起。两口子工作一个在国贸一个在酒仙桥。

目标：短期目标：如果有2孩，居住空间可以改善（但不那么刚需，实在不行就台湖近租）；中期目标：在距离西单小学合理位置购置可以居住十几年的房产（但不排斥中间再换）；长期目标：孩子高中毕业后房产出手，到郊区换大房。

A：

1、地理位置方向上，既能照顾到小孩上学（10-20分钟到西单小学），到国贸时间1小时内。我理解可以金融街向南的丰台地区，比如马家堡？西边丽泽附近？北边？请章哥给指几个大致的可关注区域，我去仔细排查。

2、以下几个思路您觉得哪个比较合理：

2.1.近2年着手买到上面问题1提到的区域，先过渡。房子需要较好的保值增值能力(未来明珠？星河城？丽泽首科花园？其他推荐？)。未来换更有价值的房子(比如中国玺)。未来明珠怎么样，目前他有1000万的错层，到金融街也很近，不知道这个小区的品质和区域的保值能力。

2.2在台湖改善，28年前再去问题1中的区域买房。改善考虑翡翠四季四居或跃层，不知您觉得升值、保值潜力如何。

2.3.不操作，攒钱，不够住就台湖附近租房。28年前再去问题1中的区域买房。

2.4.着手把学区房和目前房都卖掉换一个有上涨空间的房子，比如中国玺、北京悦府，将来回金融街学区买个平房。

回答：

1、保值那到目前为止是星河城、首科花园，之后是未来明珠。未来明珠看自己的喜好，错层是当年的创新，但不是太受追捧，全北京也没多少这种设计，属于小众产品。或者说带楼梯的多数都是自住为主的，自己喜欢就好，其他的期望值别太高。

板块是挺好的，一直到公益西桥都算不错，除塔楼外大多数小区都不落后。未来估计还是这趋势，板块挺好，某些小区未必很强。

2、台湖的四居或跃层，也是自住为主吧。到目前为止这种板块还是刚需较多，改善型的有些错配。除非是产业发展起来了，否则流动性和升值未必占优。尤其是跃层，考虑好再买。

3、什么时候买就看自己了。不过今年肯定是救市，前几次可都成功了，现在几万亿虽然是空转，但指不定哪天猛虎出笼呢。毕竟老虎在笼子里也要吃肉的，谁也不愿意养着当宠物，都想往外轰呢，出笼是早晚的事儿，关注政策吧。

4、中国玺到目前升值普通，我也不知道为什么，一直懒的去看，只是从走势上落后于昆仑域。跟大盘比可以说没落后，但这当时是被建委压低了价格的，所以没占便宜吧。北京悦府我不熟，问卖房的吧。平房无所谓，纯占坑儿房。

5、这我不好建议是哪种，只是列出这些情况，供参考吧。

四

Q:

如何看待现在挂牌量暴涨，新旧小区成交量均低迷的行情?

A：

1、如何看待，麻木了呗，这28年来我看了十多次轮回了，实在没什么新鲜感了。所以这还是看专家们的解读吧，他们每次都能有不同的说法，而我是真没觉得怎样。当然也搭着不太懂这些宏观的，聊不出什么新观点。

2、简单说吧，在我看来1994、1999和2008是肯定比今年严重的多的，那才是楼市崩盘呢，整体经济也到了崩溃的边缘。那些年前后发生了什么谁都知道，具体事件也不用我说。

我想说的是当年中国的经济还很弱，面对如此大的经济危机都没怎样。而现在的实力早超越当年了，这从高层的淡定程度就能看出来，所以我认为是没什么大不了的。低迷就低迷吧，这就跟不想吃饭似的，未必是为了减肥，更大的可能是要么上顿吃撑了，要么这顿还没到饭点儿呢，早晚的事儿。

3、反正我还真没觉得现在这有什么新鲜的，看多了也就无所谓了。我认为这世界就是一次又一次的循环，那就看自己是否相信周期了。具体真没什么可说的，我真不懂宏观，还是问别人吧。帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

娃25年上小学，现在有一套芍药居北里和一套罗马花园的房子，估计现金1200左右（扣除贷款）。现在考虑西城范围的学区房，您建议买个占坑房还是买个两居次新呢？

A：

1、我没看懂这预算，是有现金1200，还是说卖掉这两套或其中一套之后有1200万啊？罗马花园一套房就价值不低呢吧，都是大户型。如果是卖掉之后的现金，那在买房的预算是多少啊，也就是是否还贷款？用哪种贷款？想买总价多少的？

2、另外既然有了人朝的，那要换西城的就得比这强了，几乎就是金德月+陶白八中附小的。既然如此那就看预算吧，如果就是1200封顶，那常规建议就是买占坑儿房吧，少卖一套房。因为这预算在牛小旁边不好买到次新两居，仍然算普通学区房，在溢价率上占不到便宜。占坑儿房节省资金也相对灵活，过了高峰期看情况，觉得不合适就出手。

如果是预算高，比如1500以上吧，那在中信城就差不多能买到两居了。虽然溢价率没低太多，但居住体验相对好。就算过了高峰期，这种离牛校近还宜居的也支撑大，比普通学区房要强。

3、另外多说两句，芍药居北里的溢价率也不算低，只是比西城低点儿而已。以人朝现在的成绩，到了西城也是中上。那以九年制去换派位的要考虑好，万一小升初不如人朝可就算吃亏了。当然天牛娃除外，到了西城能得到更顶尖儿的资源，不过这就跟学区关系不大了，八少八素只要西城有房落户就行。

再一点是罗马花园，这种曾经的豪宅不太受追捧了，否则也不会现在这价格。所以属于自住合适，投资普通的。在某阶段会跟上大盘，长期看仍然不太好说。

仅供参考。

六

Q:

我目前住在朝阳广华新城小2居，在朝阳安慧北里有一套老破小2居出租中。老大一年级，老二27年入学，考虑过通过换房从朝阳转学到东城或海淀，但由于预算有限只能置换1居，置换后需要租房，并且不一定能成功转学到相对好的学校，同时也考虑中介费税等因素，又犹豫了。后来暂定的方案是：老大在广华上到小升初，再考虑东西海的学区房，那会儿老二正好幼升小。

针对目前安慧北里的小2居老破小（对应陈经纶嘉铭西校区）怎么处置比较好：

1、继续出租，直到4年后老大小升初时换学区房。（当下居住计划：广华附近租2居+老人住广华2居）

2、现在卖掉，持有现金4年。（当下居住计划：同上）

3、 现在卖掉，在广华附近买3居改善居住条件，老大小升初前卖掉3居置换学区房。

A：

1、光华新城，清华附广华现在有中考成绩了吗？按说应该不弱吧。

2、常规建议是如果确定跨区就尽量提前，等到小升初换的话不占便宜。提前转学主要是熟悉教育模式和环境，否则真等到初中有可能会晚点儿了。尤其是牛中，一入学就是考试分层，成绩不强的话有可能吃亏。尤其是这种人口大年，竞争会非常激烈的。

东城肯定是派位，但大概率进不去好学校。那如果以嘉铭西区来对比的话未必合适，有可能派入不如的。而且东城和朝阳的高分段已经基本一致了，所以除非是确定孩子天分很普通，否则不太建议转东城了。海淀先自己去问学校吧，确定有学位再转。主要就是搏点招，派位在高峰期的意义实在不太大了。所以如果说孩子是牛娃的话就去海淀，确定普娃去东城，要是中等偏上的话转不转的意义不大，有可能不如朝阳。

3、持有现金4年，这就是赌一把了吧。目前的大环境是救市，我认为北京作为标杆没什么下跌的可能，市政府手里的筹码有的是。真要卖房持币的话就是跟央行对赌，未必能赢。反正前几次救市都成功了，看自己对这次的判断吧。考虑好后果，赢了最多是15%左右收益，输了那可就说不好了。

4、广华附近买改善的，过几年再换。那就看置换成本了，一般是4%，约等于3年的租金，看自己觉得是否划算了。

而且干嘛非得小升初啊？还是这话，这对海淀搏点招和东城拼派位的不算吃亏，但对于中上等的孩子未必合适。鸡娃不够的话去海淀不一定拼得过，去东城则等于放弃了确定性去追求不确定，看运气了。

5、所以我觉得如果真想换学校的话就提前，尤其是海淀，那不是说临时去就能占优的地方。参照北中小五班吧，海淀随便哪个小强的竞争都不比这弱。东城看孩子天分，确定实在普通再换。然后也可以看朝阳，比嘉铭西区强的好几个呢，期望值高的话还可以考虑竞争北中和民办。

真要是确定小升初转学的话到时候看，主要看溢价率是否降下来。降下来了就卖三居换的大的，否则买个占坑儿房就行。租房更方便，要不然俩孩子接送很累的。

仅供参考。

七

Q:

夫妻一娃，老公和孩子是京籍。目前两套房子都在望京。房产情况：一套小产权公寓，350w左右，目前出租状态，一个月1w左右。这个房子流动性差，限购后涨幅不高，拿它吃房租的状态。一套首房首贷，850w左右，满贷，目前还了两年。望京西园四区老破大，租的话1w左右。

上学情况：打算让孩子上私立幼儿园和小学，初中之后再考虑回公立校。具体政策到时候见招拆招。因此幼儿园和小学暂不需要考虑房产学区资格的问题。幼儿园打算今年在石景山读，三年；小学去海淀西北旺（民办校，海淀学籍）。因为对居住环境有要求、海淀地段有学区溢价，因此打算石景山和海淀都租房住。

总结：希望房子抗涨抗跌。自住的话，读完小学还早，暂可以不考虑。那么问题来了：

1、望京的老破大，是否建议继续持有？虽然地段好，但是真的老了。

2、公寓有必要卖吗？因为不想再往房产里投入资金了。

3、如果出手的话，应该往哪里买呢？

海淀和望京的新楼盘值得考虑吗？都是周围配套有待开发的。

A：

1、西园四区的这套租金偏低了，要么就是要的低，要么就是真的租不上价。如果是第二种那就没必要留着了，哪边儿都不占便宜，将来升值也有落后的可能。这问当地中介吧，看看租金应该是什么情况。如果是要低了的话看预算，卖房后增加的资金（包括贷款）多就值当，平级置换的意义不大，除非能压低税费。毕竟契税+中介费常规要4%呢，顶的上3年租金了。

2、望京小产权公寓，商业产权吧？房租合适，就是涨的慢呗，常规建议是要么就甭买，买了也就甭卖了。注重租金就留着，注重升值再考虑换。

3、如果在海淀上学就买清河西二旗或西三旗的吧，溢价都不算高，升值也至少不落后，就看学校是否觉得合适了。

4、新楼盘我不熟，这咨询渠道商或中介吧，他们卖房的更熟悉。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！